Les surfaces en immobilier : comment s'y retrouver ?
L’emprise au sol
Elle est définie à l’article R420-1 du code de l’urbanisme. Il s’agit de « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ».
Par principe cela doit normalement correspondre avec le bâtiment en jaune ou la piscine en bleu que l’on retrouvera sur un extrait de plan cadastral...
La surface de plancher
Elle est définie à l’article L111-14 du code de l’urbanisme. Il s’agit de « la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ».
Cette superficie peut être réduite par une liste limitative établie par décret comme les trémies, les emplacements de stationnement.
La surface hors œuvre brute (SHOB)
Elle est définie au premier alinéa de l’article R112-2 du code de l’urbanisme. Il s’agit de « La surface de plancher hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction ».
La surface hors œuvre nette (SHON)
Elle est définie au troisième alinéa de l’article R112-2 du code de l’urbanisme. Il s’agit de « La surface de plancher hors œuvre nette d'une construction est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction après déduction [de plusieurs surface] ».
On retrouve sensiblement les surfaces qui sont mentionnées dans la désignation de la surface de plancher avec en plus une déduction de 5 % de la surface SHOB afin de permettre l’accessibilité aux personnes handicapées.
La surface habitable dite Carrez
Elle est définie à l’article 4-1 du décret n°97-532 du 23 mai 1997 lequel s’applique au bien soumis au régime de la copropriété et dispose que « la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
La surface utile
Elle est définie au deuxième alinéa de l’article R331-10 du code de la construction et de l’habitation. Il s’agit de « la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement ».
La surface commerciale utile SCU/GLA
Elle est définie dans la charte de l’expertise immobilière. La surface GLA, principalement utilisée pour les centres commerciaux est également nommée surface commerciale utile (SCU) en français. La GLA « correspond à la surface hors œuvre nette d'un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques ».
