L’immobilier d’entreprise post COVID 19

L’immobilier a toujours été un sujet prioritaire pour une entreprise qui doit faire face, afin d’accroître la productivité de ses salariés, à trois problématiques principales :

• L’attractivité des locaux (desserte, accessibilité, sentiment d’appartenance)
• Le recrutement des meilleurs talents
• La maîtrise des coûts

Ces sujets sont souvent source de désaccords entre la direction financière qui est en recherche permanente d’optimisation des coûts et la direction commerciale qui est en recherche de locaux « flexibles et bien placés » permettant de se sentir comme « à la maison ».

Au cours de dernières années, le taux de vacance des bureaux a atteint un taux historiquement bas et les valeurs locatives ont atteintes des valeurs historiquement hautes. La recherche de nouveaux sièges sociaux fut complexe lors des dernières années compte tenu du manque d’offres disponibles.

Quel est l’impact du Covid-19 sur l’immobilier d’entreprise en général ?

L’immobilier était jusqu’alors le 2^ème coût après les salaires et depuis le Covid-19, il est passé en 1ère position.

Dans un contexte de crise internationale, il est tout à fait légitime de se poser la question suivante :

-  Si je réduis ma surface de 50%, le coût alloué à l’immobilier sera-t-il réduit de moitié ?

Rappelons qu’une entreprise doit, afin de satisfaire la demande de ses salariés et fidéliser ces derniers, organiser plusieurs évènements « team building » et des « afterwork » afin de créer des liens entre les salariés tout en offrant un cadre de travail idéal.

Réduire la surface de moitié aura un impact immédiat sur la productivité et les salariés ne seront plus ensemble au même moment dans l’entreprise, ce qui ne convient pas non plus.

Si la charge immobilière est réduite de 50% il convient tout de même de faire un focus sur la productivité qui risque fortement d’être impactée.

En effet, réduire la charge immobilière est censé augmenter la marge de l’entreprise si et seulement si le chiffre d’affaires est stable et/ou en croissance.

Exemple :

Une entreprise de 80 salariés réalise un CA de 16 Millions d’euros (200k€ / ETP) et les locaux de 1000m² représentent un coût moyen à hauteur 800k€ / an (locaux situés à Paris).

Si la charge immobilière est réduite de 50% et que la productivité diminue de 10% l’entreprise est perdante ! en effet, sa charge immobilière sera réduite de 400k€/an mais son CA sera impacté à hauteur de 1,6Millions de CA.

Résultat : le CA passe à 14,4 millions et l’économie de 400k€ n’est finalement pas nécessaire vu l’impact sur la productivité lors du télétravail.

En télétravail à 100% ? au bureau à 100% ?

Non et non ! il convient aujourd’hui de s’adapter aux nouveaux modes de travail et de trouver LE juste milieu.

Le télétravail a déjà fait ses preuves dans de nombreux pays.

En France, la crise du Covid a été un accélérateur puisque la plupart des entreprises ont été contraintes de mettre leurs salariés en télétravail. Point rarement soulevé : le télétravail durant le confinement n’est pas le télétravail ordinaire puisque le salarié devait assurer la garde de ses enfants 5j/5.

Il est important de rappeler que la dernière étude de l’ORIE qui avait mesurer l’impact du télétravail dans l’immobilier date de 2015 soit 5 ans avant la covid.

• Un salarié a-t-il envie d’être en télétravail à 100% ? Non
• Un salarié a-t-il envie de venir au travail tous les jours ? Non
• Quel serait l’idéal pour un salarié, en fonction du poste occupé, de la CSP et de l’âge du salarié ?

D’après notre sondage (1 000 salariés interrogés) l’idéal serait d’être en télétravail de 1 à 3 jours par semaine.

À quoi ressembleront les locaux de demain ? Comment réduire mes coûts immobiliers sans diminuer ma surface ?

Il n’y a pas de solution miracle mais l’ensemble des entreprises doivent aujourd’hui revoir leur stratégie immobilière afin d’offrir à leurs salariés le cadre idéal en intégrant le télétravail et ainsi obtenir la meilleure performance.

Depuis de nombreuses années, nous parlons de bien-être, de sentiment d’appartenance, de locaux agréables, de team building, d’afterwork mais qu’en est-il du télétravail ? Un cadre particulier doit-il être mis en place ? En fonction du poste occupé, de la CSP et de l’âge du salarié, nous avons un retour très différent.

• Pour les parents avec des enfants de moins de 7 ans (non autonomes) : le télétravail est compliqué avec des difficultés à se concentrer et à trouver un endroit adapté au sein du domicile.
• Pour les parents d’enfants âgés 7 à 12 ans (presque autonome) : le télétravail est particulièrement agréable mais reste limité à une journée de travail de 5 heures en moyenne (2 heures le matin et 3 heures l’après-midi).
• Pour les parents d’enfants de 12 ans et plus (autonome sauf cas exceptionnels) : le télétravail est idéal et permet de réaliser une journée de travail normale.

Le gain de temps est un réel argument (En supposant qu’un salarié soit en télétravail 2 jours par semaine) :

-  Si son temps de transport est d’1h 20 par jour (aller/retour) : le gain de temps représente 2h40 par semaine / soit 11h par mois / soit 128 heures par an / soit l’équivalent de 16 journées.

-  Si son temps de transport est de 2 heures par jour (aller/retour) :  le gain de temps représente 4h par semaine soit 16h par mois soit 192 heures par an / soit l’équivalent de 24 journées.

Le télétravail va permettre au salarié d’effectuer des tâches du quotidien ce qui est incompatible lorsqu’il doit se rendre sur son lieu de travail du lundi au vendredi. Le télétravail offre une gestion du temps plus flexible et rationnelle.

Exemple concret : Je dépose mes enfants à l’école à 8h30, je suis chez moi à 8h40, j’ai le temps de prendre un café et je suis productif dès 9h. Si je dois me rendre au bureau, j’arrive à 9h30 en ayant couru et avec le stress des transports, je prends un café et ne serai productive qu’à partir de 10h00.

Le télétravail permet donc moins de stress, une meilleure gestion du temps, de l’autonomie, ce qui implique une certaine maturité de la part du salarié en question.

À l’inverse,il est difficile de contrôler la productivité et d’organiser des sessions de brainstorming, team building, afterwork ou d’avoir l’avis d’un collègue très rapidement comme lorsque l’on est sur le même plateau.

Conclusion : Il n’y a pas de solution miracle, chaque entreprise doit constamment adapter et modifier son mode d’occupation et de configuration des locaux.

Il y a encore quelques années, l’open-space venant des pays anglo-saxons était très peu usité par les entreprises françaises qui avaient tendance à prioriser le bureau cloisonné.

Aujourd’hui la plupart des entreprises ont modifié leur mode d’occupation en mettant en place l’open space, le flex office, la sous-location, la prestation de service etc…

Le bail 3/6/9 ans n’a pas évolué depuis sa création (Septembre 1953) sauf avec la loi Pinel mais les modifications furent mineures.

Ainsi, nous constatons que les limites de ce bail sont principalement le manque de flexibilité, le coût relativement élevé et la durée d’engagement permettant de dénoncer le bail uniquement à l’échéance triennale.

Le coworking : il répond à un besoin, offre une grande flexibilité aux entreprises, son coût peut s’avérer élever et le manque de confidentialité reste un sujet principal car les salariés des différentes entreprises ont tendance à se mélanger avec les autres.

Le télétravail a beaucoup séduit les entreprises et les salariés durant cette crise. Que l’on soit pour ou contre, c’est actuellement une disposition qui est entrée dans les us et coutumes et qui relève des modes d’organisation de travail.

Groupe Babylone a réalisé un audit et il est dorénavant envisageable de réduire son coût immobilier sans forcément réduire sa surface. Il s’agit d’une nouvelle offre commerciale dont nous ne pouvons vous expliquer les tenants et aboutissants par écrit.

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  Jeremy Raccah – MRICS

  Directeur du Développement Commercial

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