Lexique

A

Acte authentique : L'acte authentique est un document rédigé conformément aux formalités légales par un officier public habilité par la loi (notaire, officier d'état civil, huissier de justice). En ce sens, une vente immobilière est un acte notarié et donc, un acte authentique.

Actif : L'actif d'une entreprise est un élément identifiable de son patrimoine ayant une valeur économique positive, c'est à dire générant une ressource que l'entité contrôle du fait d'événements passés et dont cette entité attend un avantage économique futur. Un bien immobilier fait, en ce sens, partie de l'actif d'une entreprise.

Arbitrage : vente d’un actif immobilier propriété d’un investisseur à un autre investisseur.

Article 605 du code civil :  Article du code civil qui déclare le locataire n'être tenu qu'aux réparations liées à l'entretien du bien immobilier dont il a la jouissance. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit, c'est à dire la signature du bail locatif ; auquel cas le locataire en est aussi tenu.

Article 606 du code civil : Article qui indique la nature de ce que sont les grosses réparations spécifiées dans l'article 605 du code civil. Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien, et donc à la charge du locataire.

B

Bail : Contrat par lequel une personne, physique ou morale cède, pour une durée déterminée, le droit d’usage d’un bien mobilier ou immobilier à une autre personne contre une somme d’argent, conformément aux conditions stipulées dans le contrat ou par la loi.

Bail à construction : Bail de longue durée (18 à 99 ans) par lequel le preneur, titulaire d’un droit réel, s’oblige à édifier et entretenir des constructions sur le terrain loué. A l’expiration du bail et sauf stipulation contraire, les constructions deviennent la propriété du bailleur.

Bail commercial : Bail d’un immeuble dans lequel le locataire exploite un fonds commercial ou artisanal dont il est propriétaire. Les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique protecteur particulier relevant des articles L. 145 – 1 et suivants du Code du Commerce ainsi que des dispositions de Décret du 30 septembre 1953 demeurant en vigueur. Ce statut se caractérise, entre autres, par un droit au renouvellement au profit du commerçant locataire, lui conférant ce qu’on appelle communément la propriété commerciale.

Bail d’habitation : Contrat de location portant sur des locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale). Depuis 1982 et en vertu aujourd’hui de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée sur certains points de détail par la loi du 21 juillet 1994) la location à usage d’habitation principale ou à usage mixte est soumise à un régime spécifique qui est devenu le droit commun en ce domaine. Ce type de contrat engage le bailleur 3 ans au minimum, le locataire pouvant quant à lui sortir du bail à tout moment à charge pour lui de respecter un préavis de 3 mois.

Bail dérogatoire : Bail prévu à l’article L. 145-5 du nouveau Code de commerce (anciennement article 3-2 du Décret du 30 septembre 1953) qui échappe au champ d’application du statut protecteur des baux commerciaux à condition de ne pas excéder une période maximale de 24 mois. Si à l’expiration de cette durée, le preneur est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Bail emphytéotique (ou emphytéose) : Bail de longue durée de 18 à 99 ans, portant sur un immeuble et conférant au preneur (emphytéote) un droit réel.

E

Effet de levier : accroissement de la rentabilité d’un placement résultant d’une opération d’endettement.

Établissements destinés à Recevoir du Public (ERP) :

Les établissements destinés à Recevoir du Public (ERP) sont des bâtiments, locaux ou enceintes, dans lesquels des personnes (autres que le personnel de l'entreprise) sont admises : soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. La clientèle est donc considérée comme du public.

Les établissements destinés à Recevoir du Public (ERP) sont classés par types, en fonction de la nature de leur activité (exemples : L : salles d'auditions, de conférences, de réunions, de spectacles, ou à usage multiple ; M : Magasins de vente, centres commerciaux ; N : Restaurants et débits de boissons ; O : Hôtels et pensions de famille ;.....) et par catégories (au nombre de 5), en fonction de l'importance du public reçu. Les EPR de la 5ème catégorie obéissent à des règles allégées en matière d'obligation sécuritaires.

F

Fonds d’investissement : organisme de détention collective d’actifs financiers ou immobiliers gérés par une structure réglementée et agréée (société de gestion).

On distingue : 

• Fonds ouvert: un fonds est ouvert à partir du moment où il n’y a pas de limitation dans l’émission des parts.
• Fonds fermé : les parts d’un fonds fermé ne sont commercialisées par la société de gestion que pendant la période de souscription. Un fonds fermé a une durée de vie limitée.
• Fonds de pension : organisme financier qui gère l’épargne issue du système de retraite par capitalisation. Cette épargne correspond aux ressources que les salariés du secteur privé et du secteur public ont mises de côté au cours de leur vie professionnelle pour constituer ou pour améliorer leur pension de retraite.
• Fonds opportuniste : fonds qui cible des rendements supérieurs à 17 %, avec des niveaux de levier dépassant 60 % de la valeur brute de l’actif.

I

ICC (Indice du Coût de la Construction) : indice qui mesure chaque trimestre l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Il s’agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d’ouvrages aux entreprises de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain (viabilisation, fondations spéciales, etc.), ainsi que les honoraires, les frais de promotion et les frais financiers.

L

Loyer : 

Facial : loyer annuel par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant interentreprises (RIE)... En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premières années ou de la durée ferme du bail.

Facial moyen : moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter des évolutions lissées.

Économique : loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc.).

Prime" : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit :

• de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,
• d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations,
• dans la meilleure localisation pour un marché donné.

"Top" : loyer facial le plus élevé d’un marché donné, hors transaction de convenance. Le loyer top n’est pas systématiquement un loyer prime.

Neuf / Restructuré : actifs immobiliers construits ou restructurés depuis moins de 5 ans.

O

OAT (Obligation Assimilable du Trésor) : titre de dettes émis par l’État français. Il constitue la référence pour le taux de rendement sans risque à long terme.

OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier). Ils se présentent sous deux formes :

• les Fonds de Placement Immobilier (FPI), dont les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques,
• les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICV) dont les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus-values d’actions.

P

Portefeuille : ensemble de plusieurs actifs localisés sur des sites différents.

Pré commercialisation : transaction utilisateur ayant lieu plus de six mois avant la livraison d’un bâtiment.

Prime de risque : écart entre la rentabilité d’un actif ou d’un portefeuille et l’actif sans risque (obligation d’État).

S

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : société ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Seconde main : actifs immobiliers livrés depuis plus de cinq ans.

SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) : le régime SIIC permet une exonération d’impôts sur les bénéfices en contrepartie d’une redistribution aux actionnaires des revenus à hauteur de 85 %.

T

Taux de rendement : 

Net : rapport entre le revenu net (hors coûts d’exploitation) et leprix d’achat incluant tous les coûts d’acquisition

Initial : rapport entre le loyer global annuel net et le prix de vente actes en mains en date de la vente.

"Prime" : taux de rendement le plus bas obtenu pour l’acquisition d’un bâtiment :

• de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,
• d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations,
• dans la meilleure localisation pour un marché donné.

TRI (Taux de Rentabilité Interne) : taux d’actualisation défini tel que la somme des flux actualisés des revenus anticipés de l’investissement soit égale au coût initial de l’investissement.